בשונה ממרבית המוצרים שאתם רוכשים, כשזה נוגע לתחום הפיננסים, רבים מקבלים החלטות מבלי לגלות מספיק מעורבות ומבלי להכיר לעומק את המוצרים. אחת הדוגמאות הכי בולטות לכך הם בהלוואות לדיור. משכנתא היא מוצר פיננסי שרבים מקבלים בו החלטות, מבלי להבין לעומק את ההבדלים בין המוצרים השונים שהוא מציע, כלומר של מסלולי המשכנתא.
אם תעצרו לרגע לחשוב על המשמעות הרציונאלית של המצב הזה, אז תארו לכם שתיכנסו לסופר ותבקשו מהמוכר לשים לכם בעגלה את מה שבא לו. הרי ברור שבמצב הזה תרכשו גם מזונות שאינם טעימים לכם וגם כאלה שלא מתאימים לצרכים שלכם. כשמדובר במזון מקרה כזה יכאב בכיס וגם יסתכם בבזבוז קל, אבל תארו לכם שבכל חודש תרכשו את אותם דברים שלא מתאימים לכם על פני 20 או 30 שנה? במקרים קיצוניים מאוד במשכנתאות זה מה שקורה בפועל. במקרים אחרים הדברים שיש לנו בעגלה "כמעט מתאימים לנו", אבל לא ממש.
לכן ראיתי חשיבות גדולה בחיבור מאמר שמסביר בצורה בסיסית את מסלולי המשכנתא השונים, כך שנוטלי משכנתאות יוכלו להצטייד עם הידע הבסיסי.
אדגיש שבבחירת תמהיל המשכנתא היא מלאכת מחשבת של ממש. הרי, לכל אחד מתאים תמהיל שונה שיהיה אפקטיבי וחסכוני יותר עבורו.
מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים?
פריים
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל המתפרסמת אחת לחודש + מרווח קבוע של 1.5%. זהו אחד המסלולים שכמעט כל נוטל משכנתא יבחר. הסיבה היא פשוטה, מאז הוריד בנק ישראל את הריבית לשפל ב-2014, זהו המסלול הזול ביותר בפער משמעותי לעומת מסלולי המשכנתא האחרים. יתרון נוסף הוא בעובדה שפרעונו בכל זמן לא נושא קנסות.
מאידך, זה יהיה המסלול שאם נותר לכם סכום כסף בצד, יהיה הכי פחות כדאי לפרוע כל עוד הריבית במשק לא עולה משמעותית מרמתה כיום (0.1% ריבית בנק ישראל).
החיסרון הבולט של מסלול פריים היא התנודתיות הפוטנציאלית. כל עלייה בריבית בנק ישראל, משפיעה על ההחזר החודשי במסלול הפריים במועד עדכון הריבית של הבנק. בשל התנודתיות הפוטנציאליות שלו בנק ישראל קבע בעבר שלא ניתן לקחת יותר מ-⅓ מסך ההלוואה במסלול זה.
עם זאת בנק ישראל ביטל את המגבלה וכיום מאפשר ללווי המשכנתאות נתח פריים של שני שלישים, כדי לאפשר להם ליהנות מריבית נמוכה. החובה של כל לווה לבחון האם הוא יכול לעמוד בשינויים בריבית במידה ויתרחשו בעתיד.
בשנים האחרונות, הריבית נמוכה מאוד, אך אם מסתכלים על טווחים ארוכים, אין שום ביטחון שכך יהיה גם בעתיד. עבור מי שלקח מסלול משכנתא פריים כל עלייה של 0.10% בריבית בנק ישראל, תגדיל עבורו את ההחזר החודשי במסלול בעשרות שקלים ועד מאות שקלים כתלות בסכום, טווח ההלוואה וגובה העלייה.
ריבית קבועה צמודה
במסלול זה הריבית איננה משתנה לאורך חיי ההלוואה, אך תהיו חשופים לשינויים במדד המחירים לצרכן. עלייה חדה באינפלציה תעלה ביוקר פעמיים, במיוחד בטווחים ארוכים, פעם אחת כשהחזרי המשכנתא במסלול יעלו עם עליית המדדים, פעם נוספת היא קרן המשכנתא שנושאת את מלוא גובה ההצמדה.
למשל, מי שנטל 200,000 שקל, ובמהלך השנה הראשונה לנטילת ההלוואה עלה המדד ב-1%, אז ההשפעה בקירוב על יתרת הקרן תהיה עלייה של כ-2,000 שקל. השפעה דומה תהיה גם ההחזר החודשי כולו, קרן וריבית. אם ההחזר החודשי הראשון עמד על כ-1,750 שקלים, בסוף השנה ההחזר יעמוד על 1,767 שקלים, לאחר שהוספנו את ההצמדה. חשוב להזכיר שאם המדד יירד, הקרן תקטן בהתאמה.
ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
אחד ממסלולי המשכנתא שמעניקים שקט וביטחון של החזר קבוע, ללא תלות בהתפתחויות במשק.מאידך, החיסרון של המסלול הוא בעובדה שאם הריבית הממוצעת במשק ביום נטילת המסלול הייתה גבוהה מהריבית הממוצעת במשק ביום שבו תבקשו לפרוע אותו בפירעון מוקדם, תאלצו לשלם קנס גבוה יותר ככל שהמועד שנותר עד לפירעון הסופי ארוך יותר.
הריבית במסלול של קבועה לא צמודה, תהיה במרבית המקרים גבוהה מהריבית במסלול של קבועה צמודה, בשל העובדה שמסלול זה מכיל בתוכו מעין פיצוי קבוע ומוגדר למעניק ההלוואה כנגד שחיקת המדד. היתרון הגדול של המסלול הוא היציבות והשקט הנפשי בעובדה שההחזר החודשי לא יכול להשתנות בשום מצב, הרי שמדובר בחוזה עם תנאים קבועים מול הבנק שמעניק לכם יציבות, ביטחון ושקט נפשי.
ריבית משתנה כל 5 שנים (במסלול צמוד או לא צמוד)
במסלול זה הריבית מתקבעת לחמש שנים בלבד, יתרון קנסות פירעון נמוכים אם תבקשו לפרוע אותו לפני תום המשכנתא.
היתרון נוסף של המסלול הוא ריבית נמוכה יחסית בפריסה ארוכה – מאפשר להנות מהחזר חודשי נמוך יותר בשנים הראשונות , גם כאן המסלול הלא צמוד יתומחר יותר גבוה מהמסלול הצמוד.
חסרון מובהק של המסלול נוגע לאי-וודאות לגבי הריבית שתשרור במשק במועד השינוי, עליית ריבית תגלם עלייה בהחזר החודשי ותדרוש מאיתנו לאחר העדכון להחזר חודשי גבוה יותר.
מסלולי משכנתא הצמדה למט"ח
במסלולי משכנתא אלו, למעשה נוטלים את ההלוואה במטבע זר, המטבעות הנפוצים הם דולר ואירו. למי המסלול הזה מיועד בדרך כלל? עבור מי שיש להם הכנסות שוטפות במטבע חוץ, כך שיהיה הגיוני ומקובל לייצר מעין הקבלה בין הכנסות במט"ח להוצאות במט"ח, כדי לא לייצר חשיפה עודפת ביחס להכנסות שלנו.
חשוב להזכיר, עבור מי שאין להם הכנסות במט"ח ובוחרים בכל זאת ליטול מסלולי מט"ח, אז בהשוואה למסלולים הנקובים בשקלים, מסלולי מט"ח עלולים להיות תנודתיים בהתאם לשינויים בשערי החליפין מול השקל.
זכאות
מסלול הזכאות הינו מסלול בריבית מסובסדת ממשרד השיכון, והסכום אותו תוכלו לקחת נקבע עפ"י ניקוד הנקבע בהתאם לשנות הנישואין שלכם, כמות האחים והאחיות (המתגוררים בארץ) שירות צבאי חובה או שירות לאומי ומספר הילדים
במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ-3%.
מעבר לריבית הנמוכה להלוואת הזכאות יתרונות נוספים. ביניהם העובדה כי אין במסלול זה עמלות פירעון מוקדם, ישנם עוד מעט יתרונות שלא נרחיב עליהם כאן.
חשוב לשים לב כי תהליך הוצאת תעודת הזכאות כרוך בבירוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתה, ולכן לעיתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתא מכספי הבנק בלבד.
בשורה התחתונה: כל נוטל משכנתאות חייב להכיר את מסלולי המשכנתא השונים ואת מרחב האפשרויות שלו
במידה ולא תבחרו להיעזר ביועץ או יועצת משכנתאות חיצוניים, בטרם תגיעו אל פקיד הבנק כדי ליטול משכנתא, חלה עליכם החובה להכיר את מסלולי המשכנתא וההבדלים ביניהם.
מבלי להבין את ההבדלים תתקשו מאוד לקבל את ההחלטה אלו מסלולים מתאימים לכם יותר והתוצאה במקרים רבים תהיה שהבנק יציע לכם את המסלולים שטובים עבורו ושבדרך כלל הם אינם מותאמים לכם וברוב המקרים גם לא מציעים את החיסכון הגבוה ביותר.
אפשר להסתכל על משכנתא כהחלטה הכלכלית הכי חשובה של משק הבית, הבחירות שלכם במסלולים ישפיעו על גובה ההחזר החודשי לאורך התקופה ועל יכולתכם לנצל בעתיד הזדמנויות לדירה גדולה יותר.
