נתחיל מהסוף: התשובה לשאלה הזאת היא תלוי. ככלל אצבע נגיד שככל שמשק הבית בעל הכנסה נמוכה יותר ועמידות פחותה יותר להפתעות ושינויים כדאי לו להימנע מחשיפה למדד תשומות הבנייה ובכלל לסיכונים פיננסים כמו נטילת הלוואות תנודתיות.
בכלל, אחד הנושאים שהכי הרבה רוכשי דירות מתלבטים לגביו נוגע לאי הוודאות שמייצר עבורם מדד תשומות הבנייה. רכשתם דירה במיטב כספכם, אבל המחיר הסופי שלה תלוי במועד הגעת התשלומים לקבלן. נדגיש שבדירות יד שנייה אין מימד של הצמדה למדד התשומות מאחר ואין בנייה.
אי הוודאות הזאת מגיעה לאור החוזים הנהוגים בשוק הדיור הישראלי לרכישת דירה חדשה מקבלן או יזם. חלק גדול של החוזים מגדיר באופן חד צדדי כי מרגע חתימת החוזה לרכישת הדירה, כל התשלומים שלא שולמו במעמד החוזה, יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה.
מהו בכלל מדד תשומות הבנייה?
מדובר במדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כל 15 לחודש ומשקלל עלויות של שורה של חומרים המשמשים לבניית דירה חדשה. מדד תשומות הבנייה מורכב ממספר רכיבים ומשקולות שונים של כל רכיב. הוא מדד שמושפע יותר ממחירי חומרי גלם וסחורות לענף הבנייה ושונה ממדד המחירים לצרכן.
הדילמה: האם להקדים תשלומים לקבלן?
התשלומים לדירת המגורים שלכם, מורכבים מהון עצמי ומשכנתא. יש אף שרוכשים דירה ללא משכנתא כלל. הון עצמי ומשכנתא מרכיבים את התקציב של כל משק בית לרכישת דירה כשמחיר התשלומים שלא שילמנו עלול לעלות בשיעור שאינו ידוע ולתקופה של לעיתים שנתיים ויותר, עד גמר הבנייה.
היו שנים שבמהלכן מדד תשומות הבנייה עלה ב-3% ואף למעלה מכך, אם נניח שעלינו לשלם עוד מיליון שקלים לקבלן, אז על שנה אחת בלבד נצטרך להוסיף עוד 30,000 אלף שקל שלא לקחנו מראש בחשבון. אם מדובר בתקופה של שנתיים שבמהלכה יעלה המדד ב-3% בכל שנה אז ערך יתרת התשלומים כבר יגדל ב-60,900 שקלים. אלה כבר סכומים גדולים ומשמעותיים שיהיו חסרים לנו ככל הנראה אם הסיכון יתממש, במלואו או בחלקו.
מתי אי אפשר להקדים תשלומים לקבלן?
אם רכשתם דירה ללא ליווי גוף פיננסי, החוק קובע כי תשלמו לפי קצב התקדמות הבנייה. במצב כזה, אם לפי החוזה יתרת התשלומים צמודה למדד תשומות הבנייה, לא תוכלו להקדים תשלומים לקבלן כנגד חלקים שלא נבנו בפועל. למצב הזה ישנם שני פתרונות: הראשון הוא להוסיף למחיר הדירה מרווח ביטחון משמעותי לתקציב שלנו עד לגמר הבנייה. האפשרות האחרת היא להתמקח על סעיף ההצמדה למדד המחירים לצרכן, או לדרוש הנחה במחיר הדירה שתוכל לפצות על עלייה עתידית.
מה הפתרונות לעלייה לא מתוכננת במדד תשומות הבנייה במקרה של בנק המלווה את הפרויקט?
פתרון ראשון: הקדמת תשלומים לקבלן מתוך מסגרת המשכנתא
מאחר וכל תשלום שתשלמו לקבלן יגיע אל חשבון פרויקט ייעודי ונפרד לחלוטין מהקבלן, אם תקדימו תשלומים הם יהיו כפופים לחשבון הפרויקט וגם אם חלילה הקבלן ייקלע לקשיים, הבנק המלווה או היזם שיגיע במקומו יהיה מחויב להשלמת העבודות מהמקום שהופסקו. זו המשמעות של חוק המכר בפועל.
כך שהסיכון בהקדמת תשלומים כשיש בנק מלווה נמוך יחסית מבחינת רוכש הדירה, אבל הוא לא נעלם לחלוטין. ברגע שאנחנו מקדימים תשלומים לקבלן, מרגע התשלום מוקפאים המדדים העתידיים והסכום היחסי של התשלום שהקדמנו, לא יהיה צמוד יותר למדד תשומות הבנייה.
בכלכלת משפחה לכל החלטה יש מחיר. אפשר להסתכל על הדילמה באופן הבא – אם ברצוננו להקדים תשלומים שישולמו מההון העצמי, אז כאן אין כמעט התלבטות מהסיבה שמי שכבר התחייב לדירה לא יחפש הרפתקאות פיננסיות עם כספי ההון העצמי שלו ויעדיף להעביר אותם על חשבון הדירה כדי לעצור את המדדים העתידיים. העצה הזאת נכונה ברוב המקרים.
זכרו שאם התקציב שלכם מוגבל ואין מקום לטעויות וחריגות ממנו, בוודאי לא תרצו שיתרת ההתחייבות שלכם תעלה וגם כאן המסקנה היא שעדיף להקדים תשלומים. כפי שציינו בעבר, אין המלצה חד משמעית לכולם, יש קווים מנחים בעת קבלת החלטות מושכלת שמטרתה להפחית הפתעות וסיכונים למשק הבית.
פתרון שני: משיכת המשכנתא עם גרייס
אפשרות אחרת שבה בוחרים אנשים היא העברת מלוא התשלומים לקבלן באמצעות כל המשכנתא (או רובה) בגרייס חלקי. כלומר כל חודש נשלם רק את מרכיב הריבית בלבד בהחזר החודשי ללא נגיסה מהקרן, ההחלטה הזאת מתקבלת תוך חישוב והנחה שזה יותר כדאי כלכלית כי הם לא רוצים לקחת סיכון שיספגו מדד גבוה.
יש גם יתרון בהקדמת תשלומי המשכנתא בעת שסביבת הריבית הנמוכה, מקבעים תנאי משכנתא טובים, כך גם נמנעים ממדד תשומות הבנייה וגם לא חשופים לשינוי לרעה בריבית המשכנתא.
