ימית אפריאט

בנובמבר 2021, הודיע בנק ישראל על קידום רפורמה להגברת התחרות והשקיפות בשוק המשכנתאות. הרפורמה שנולדה מתוך הצורך של הנגשת המידע בצורה טובה וגלויה יותר לציבור הרחב, תכנס לתוקף בסוף חודש אוגוסט 2022. היא תביא עמה שינוי מבורך, אך לא מספק.

כיום הצעות משכנתא שונות שמגישים הבנקים, נעדרות פרמטרים מהותיים ואחידים, ביניהם: פירוט סך תשלומי הריביות והתשלומים העתידיים הצפויים. ההצגה של מסלולי המשכנתא לא מגישה את התמונה המלאה לציבור ומקשה עליו להשוות בין מסלולים ובין תמהילים של הבנקים. 

עליות הריבית והאינפלציה בחודשים האחרונים, הפכו את הרלוונטיות של הרפורמה למשמעותית מאוד. לקוח שנוטל משכנתא צמודה למדד למשל, לא יודע מה יקרה באפשרות שמדד המחירים יעלה ב-2% או יותר בשנה. רק בשנה האחרונה מדד המחירים לצרכן רשם זינוק מצטבר של 5.2%. אותו לקוח לא יודע שעליית המדד תייקר לו משמעותית את הקרן ואת ההחזר החודשי. הרפורמה החדשה תחייב את הבנקים להציג את המידע הזה באופן שקוף ואחיד, כך גם יועצי המשכנתאות בבנקים ומחוצה להם, יוכלו לספק רק הנחות ותחזיות ריאליות, בנוגע להחזרי המשכנתא העתידיים הצפויים, הציבור הרחב יוכל לקבל החלטות בצורה מושכלת יותר. 

מה כוללת רפורמת המשכנתאות החדשה?

1. אישור עקרוני שקוף ומפורט – הבנקים יחויבו לפרט במסגרת האישור עקרוני למשכנתא, את המרכיבים החשובים הבאים:

א. הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי, וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. שכיום לא מופיעים באישורים אשר נשלחים אלינו.

ב. כל הבנקים יחויבו להציע 3 מסלולי משכנתא זהים:

1. 100% ריבית קבועה לא צמודה – רמת סיכון נמוכה. עם הסיכון הנמוך אנחנו מקבעים כיום החזר חודשי גבוה ושום אפשרות להרוויח במקרה שבו הריבית יורדת. אבל אנחנו מוגנים מתרחישים של אינפלציה מתגברת והעלאות ריבית.
2. ⅓  ריבית קבועה לא צמודה, ⅓ ריבית צמודה משתנה ו-⅓ צמודה לריבית הפריים – רמת סיכון בינונית.
3. ½ ריבית קבועה לא צמודה ו-½  צמודה לריבית הפריים – רמת סיכון גבוהה.
4. מסלול רביעי – מסלול שיאפשר ללקוח לבקש מהבנק את התמהיל שהוא חושב שנכון לו, או אפשרות אחרת זה התמהיל שיציע יועץ המשכנתאות החיצוני ששכר הלקוח.
5. הבנקים יחויבו להציג ללקוחות את סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. נקודה חשובה מאוד, שתאפשר להעריך ולצפות סיכונים ותרחישים עתידים. לקוחות יוכלו להבין עד כמה המסלולים שבחרו עלולים להיות תנודתיים.
6. שיפור המענה של הבנקים – אם עד היום, הציבור היה צריך לחכות בממוצע כמעט שבועיים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, הרפורמה החדשה תאפשר לקצר את זמן ההמתנה ל-5 ימים בלבד. סוגיה קריטית, שתאפשר לקדם עסקאות בצורה מהירה יותר ולא להשאיר אנשים רבים תלויים באוויר.  

תחזית השינויים בתשלומי המשכנתא: אחידות בין כל הבנקים

בנוסף להצגה אחידה של מסלולי המשכנתא, בנק ישראל דורש מהבנקים להציג את סך תשלומי הריבית החזויים לאורך כל תקופת המשכנתא. גם הצגה זו של הריבית תהיה זהה בין כל הבנקים. המטרה היא להקל על לקוחות להשוות בין הצעה להצעה.

הנקודה החשובה ביותר מבחינת הלווה היא הצגה של התשלום החודשי הגבוה ביותר החזוי בכל אחד מהמסלולים. מי שלא היו מגיעים עד היום ליועץ משכנתאות ועוברים רק בבנקים, לא היו יכולים לדעת או לראות, מה יהיה תשלום המקסימום לאורך חיי המשכנתא. חשבו על זה ככה, נניח ובחרתם מסלולים צמודי מדד או בריבית משכנתא, בשיעור של למעלה מ-50% מהמשכנתא, ייתכן שאם היו מציגים לכם את הסיכון, לא הייתם בוחרים לקחת את המסלול הזה. כל אלה יתבססו אך ורק על תחזית בנק ישראל.

החורים ברפורמה החדשה: מסלול מותאם אישית שעלול להיות מלכודת ותקופת זמן לא אחידה

למרות רוח השקיפות והנגשת המידע החשובה מאין כמותה, שמביאה עמה הרפורמה, קשה לראות איך היא מביאה לציבור בשורה של ממש. היות וכבר עכשיו אפשר לזהות בה, מספר "חורים", שעלולים להפוך אותה להרבה פחות משמעותית ואפקטיבית, ממה שיועד לה.

הבעיה הראשונה בה, שמצד אחד, שלושת המסלולים הראשונים שמוצעים במסגרתה, עלולים לא להתאים לאנשים רבים, אך מצד שני המסלול ה-4, מותאם אישית, עלול להביא את הבנק להציע לנו את ההצעה שהכי משתלמת לו ולא לנו. קשה מאוד להגיע לגוף כמו בנק, לו יש אינטרס מובהק למכור לנו את הרכב המשכנתא שיכניס לו הכי הרבה כסף, ולבקש ממנו להתאים את המשכנתא הטובה ביותר עבורנו. האם הבנק יערוך בדיקה אישית ומעמיקה לגבי התכניות העתידיות שלנו? בדיקה לגבי מצבת הנכסים שלנו ומאפייני ההשקעה שלנו?

אתגר נוסף שהרפורמה לא מעניקה לו מענה מספק, טמון בכך שהיא לא מחייבת את הבנקים להגיש את הצעות המשכנתא לתקופות זמן זהות. כלומר, ייתכן מצב בו בנק אחד יציע לנו תמהיל משכנתא במסלול ה-⅓ ל-15 שנים, והאחר יציע לנו אותו ל-20 שנים. תרחיש כזה עלול להביא לכך שנצא מהבנקים עם מספר רב מאוד של הצעות, במה שיקשה עלינו מאוד להשוות ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורנו.

בשורה התחתונה, הרפורמה צפויה להגדיל את התחרותיות ולאפשר לציבור לקבל תמונה מלאה ושקופה יותר לבחירת מסלול המשכנתא. מצד שני, היא ככל הנראה לא תעמוד, באחת המטרות המרכזיות שהציבה לעצמה שהיא גישור על פערי המידע הגדולים מאוד, שמצויים בין הבנקים לציבור. 

אחת ההמלצות שאוכל לתת לכל משפחה או יחיד, היא לעשות שיעורי בית ולהגיע לבנקים עם כל הנתונים, שישאירו להם כמה שפחות אפשרויות תמרון. תתכננו, כמה שיותר שנים קדימה. לאחר מכן, קבעו מראש את ההחזר חודשי המתאים ביותר עבורכם, כזה שגם יאפשר לכם להתקדם כמה שיותר מהר לפירעון ההלוואה עצמה ולא רק הריבית. התאימו את מסלול המשכנתא לצרכים, למטרות ולרמת הסיכון המתאימה לכם, קבעו את תקופת ההלוואה האידיאלית, התמקחו על ריבית, ובחנו את קיצור זמן המשכנתא, שיכול לסייע לכם להשיג ריבית נמוכה יותר וחסכון כספי משמעותי.

ובנימה אישית, בעוד מצמצמים כח אדם וסוגרים נציגויות על הבנקים מוטל, עומס מטורף, הפוקוס של ההנהלה כלפי הבנקאים, הוא יעדי מכירות גבוהים ולא הייעוץ הטוב ביותר ללווים. צריך לזכור שפקידי המשכנתאות בבנקים, הם אנשי מכירות של משכנתאות. הרפורמה החדשה תייצר ככל הנראה עוד הרבה מאוד דפים שיוצאים מהמדפסת אל קהל לקוחות, אבל אתם כלקוחות צריכים לקרוא אותם ולהשוות, לא לסמוך על הבנקאים שיפרשו אותם בשבילכם.