כשאתם שומעים בעל מקצוע סטנדרטי מנסה להצדיק את השימוש בשירותים שלו, הוא בדרך כלל מנסה להשתמש באנלוגיות שונות. כמו "שכאשר יש לכם פיצוץ בצינור אתם לא מתקנים אותו לבד, או שכאשר הרכב התקלקל אתם לרוב הולכים למוסך, כך אתם לא תעשו לבד את הפעולה הזו והזו", לאחר שאתם מקשיבים כל אחד מחליט האם הוא מסוגל לטפל בבעיה או לא. איך שלא נהפוך את זה, ישראלים אוהבים לחסוך ולא רוצים לשלם על דברים שהם יכולים או יודעים לעשות לבד. בתוך כל החלטה צרכנית כזאת, קיים מונח שנקרא "מחיר הטעות". כלומר נניח שאני איש טכני מצוין והצלחתי להחליף את החלק ברכב, אז גם למדתי וגם עשיתי לבד.
אם מסתכלים על מרבית ההחלטות שאתם מקבלים, האם להשתמש בשירותים של אנשי מקצוע, רובן ברות תיקון ומחירי הטעות, לרוב לא גדולים מדי. אם זה תיקון הצינור, אז אם טעינו נשלם ברטיבות ואולי בנזק כספי לא קטן אמנם, אבל יש לנו את מראה העיניים ושליטה מסוימת על התהליך והתוצאה. כל זה משתנה כשאנחנו מדברים על מוצרים פיננסים משמעותיים, בהלוואה כמו משכנתא, פנסיה והחלטות כלכליות שיש להן השלכות לטווח ארוך, כמו רכישת דירה.
נכון, גם במשכנתא ניתן לתקן בכל שלב, דרך מחזור משכנתא לא אופטימלית שנלקחה, או משכנתא שעבר זמן מרגע נטילתה וכעת איש מקצוע יכול לבחון את כדאיות החיסכון בה. יחד עם זאת, צריך לזכור שהרוב הגדול של נוטלי המשכנתאות לא מצויד בכלים כדי לבחון מהן האפשרויות הטובות ביותר מבין אלה הקיימות בשוק בכלל ומה ההשלכות של כל בחירה על הטווח הארוך. האם יש פתרון נכון ואופטימלי יותר?
במשכנתא מחיר הטעות הוא משתנה מאוד, אבל משותף לכל הטעויות כמעט הוא המחיר היקר שלהן, ככל שעובר הזמן ושעל הטעויות אנחנו משלמים מדי חודש בתשלומים החודשיים. הסטטיסטיקה מצביעה על כך שמשקל נוטלי המשכנתאות והממחזרים, שעושים שימוש ביועץ משכנתא חיצוני נמצא בעלייה. הסיבה העיקרית היא המודעות הגוברת בציבור למחיר ההפסד במקרה של טעות.
באילו מקרים פוטנציאל הטעות הגבוה יוצר צורך יותר ממקרים אחרים לעשות שימוש ביועץ משכנתאות?
שדרוג/שיפור דיור– שדרוג/שיפור דיור היא עסקה של מכירת בית קיים ורכישת בית חליפי. בתהליך כזה נבחן את המשכנתא הקיימת האם כדאי לסגור אותה או לגרור לנכס הבא, לעיתים נדרשת גם הלוואות בלון או גישור, עד למכירת הבית הקיים. עוד לפני בחירת תמהיל משכנתא וביצוע המהלך, הייעוץ במקרה הזה נוגע אפילו לשאלות כמו איזה פעולה לבצע קודם. טעויות ופעולות רגשיות של רכישת דירה חלופית, טרם מכירת הקיימת, עלולות להיות יקרות. מעבר לכך, גם ההחלטה אלו מסלולים לגרור ואלו לא לגרור, היא החלטה שללא חישוב מתמטי, יהיה לאדם מן היישוב קשה מאוד לקבל.
משכנתא ראשונה לזוג צעיר – דווקא כשהזוג הצעיר נמצא בתחילת דרכו הכלכלית, להחלטות יש משמעות גדולה יותר, היות ושנים רבות מאוד לפניו. החלטה אופטימלית במשכנתא, תוכל לייצר עבורו מקפצה על הדירה הבאה בעתיד, שהרי ירידה מהירה יותר בקרן המשכנתא היא העלייה בהון העצמי שהוא כל כך צריך. מעבר לכך, הזוג הצעיר אינו מנוסה כלל וכלל בהתנהלות אל מול המערכת הבנקאית, המונחים כולם זרים וליווי והדרכה יכולים לא רק לחסוך, אלא להפיג את החשש ולהעניק ביטחון גדול יותר בהחלטה.
כשהיקף ההלוואה הנדרש מייצר נטל ביחס להכנסות – במצב כזה תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות עוד בטרם תחתמו על עסקת הרכישה. לעתים המחיר של ללכת על עסקה בכל מחיר, עלול לסבך את משק הבית בהתחייבות שיתקשה מאוד לעמוד בה בטווח הארוך. כאן התפקיד של יועץ משכנתאות הוא קודם כל להיות המבוגר האחראי שעוזר לכם להחליט האם להוציא את העסקה לפועל או לא.
לוח זמנים קצר עד לקבלת המימון – הבנת התהליכים מול המערכת הבנקאית ייקחו לכם מעט זמן, מה שנראה לכם קצר, לעתים עלול להיות ארוך ושיקול דעת מוטעה של לקוחות הזמנים ואי הבנה של התהליכים, במקרים קיצוניים עלול להתבטא בהפרת חוזה. דווקא כשלוח הזמנים שלכם קצר, מי שיוכל לקדם את קבלת המימון לדירה הוא יועץ משכנתאות שיוכל לפעול בצורה יעילה יותר מול הגורמים הממנים.
כשללווים יש היסטוריה של בעיות אשראי – מבין כל המקרים, במצב הזה המשמעות של טעויות, יכולה להיות אפילו מצב קיצוני של אי הסכמת הבנק להעניק משכנתא. יועץ משכנתאות לא יכול לפתור כל מצב, אבל במקרים שבהם הפרטים הטכניים מראים תמונה שלילית מאוד ובשטח מצבו של הלווה השתפר והיועץ מאמין בתיק ובעסקה, הוא יכול לרתום את הבנק ולאשר את הבקשה (לא כל יועץ יכול להתמודד עם בקשה מסוג זה- צריך לוודא שהוא בעל הניסיון הנדרש)
משכנתא שאינה סטנדרטית – בתוך הקטגוריה הזאת ישנם סוגים רבים של עסקאות. החל מנחלות במושבים, בתים פרטיים בבנייה עצמית, או עסקאות שבהן הזכויות על הדירה לא מוגדרות באופן שמאפשר לכל בנק לכבד את הבטוחה. כאן, מגוון התרחישים והאפשרויות הוא רחב, כך גם נדרשת הסתכלות רחבה ומקצועית על הצרכים.
חושבים שאתם יכולים לעשות את זה לבד? שווה לפגוש יועץ לפני ההחלטה
נכון שלא חייבים לקחת יועץ משכנתאות, כנראה שתקבלו משכנתא גם בלעדיו. רבים סבורים שהתפקיד של יועץ משכנתאות הוא במכרז ריביות מול הבנקים, אבל זהו רק נדבך שהוא חלק ממכלול השירות, היתרון הוא בידע, בניסיון ובהכרת המוצרים השונים שמציעים הבנקים ולעומק. למרות שלא חייבים יועץ, כן כדאי לכם למלא את חובת הבדיקה הכלכלית של המשכנתא עבור עצמכם. אם לא תיפגשו עם יועץ משכנתאות לפני שתחתמו על משכנתא, אתם עלולים לפספס לעתים הזדמנויות לחיסכון או אופטימיזציה של החלטות. ברוב המקרים, מדובר על סכומי כסף משמעותיים שעולים לאין שיעור על עלות הייעוץ, ולא רק – גם יכולים לעזור לכם לישון הרבה יותר טוב בלילה ולדעת שעשיתם את הכי טוב ממה שאפשר.
