המראות העצובים של הבניינים הקורסים בחולון, הזכירו לכולנו שאת הדירות בהם אנחנו מתגוררים צריך לבדוק מפעם לפעם וגם לתחזק. הדבר נכון במיוחד בבניינים ישנים אבל גם בחדשים, זה נכון על אחת כמה וכמה כאשר אנחנו באים לרכוש נכס, מלבד המידע שמוסר לנו המוכר בתום לב, בדרך כלל אין לנו עד לכריתת החוזה, אף אינדיקציה לגבי מצבו של הנכס וצורת רישום הזכויות שלו. כאשר אנו ניגשים לאחת העסקאות החשובות בחיינו, חשוב לוודא שמצב הנכס תקין ע"י ביצוע שמאות מוקדמת.
כשאנחנו באים לבצע עסקת רכישת דירה, לרוב אנו מתמקדים בהתאמת הדירה לצרכים שלנו, מכל הבחינות. יחד עם זאת, חשוב לא פחות לראות שאכן מה שאנחנו רואים בעיניים מוגדר נכון מבחינה משפטית והנדסית. בחלק מהנכסים אין זה המצב.
הרבה פעמים, בנכס או בדירה שאנחנו באים לרכוש, עלולות להופיע בעיות שונות המונעות מהבנק להכיר בו לצורך שעבוד הדירה כדי לקבל את המשכנתא שהוא הולך להעניק לכם.
אלה יכולות להיות בעיות של רישום הנכס בטאבו, אי יכולת לזהות אותו (מה שנקרא מוש"ע), חריגות בנייה, חלוקה לא חוקית ולעתים סוגיות שלא חשבתם עליהם או לא ידעתם שקיימות. מטרת השמאי שמגיע אלינו לבחון את הדירה היא לשמש כשליח של הבנק שמגיע לבדוק את מצב הנכס ולוודא שאכן הוא יוכל להכיר בו כבטוחה למטרת משכנתא.
לא פעם, הצעתי ללקוחותי שישלחו שמאי אל הדירה טרם החתימה על החוזה. העלות של הזמנת שמאות מוקדמת היא גבוהה יותר במאות עד אלפי שקלים בודדים, אך מדובר במעין רכישת ביטוח מפני מצב שהבנק לא יעניק משכנתא. ולעתים התגלה כי לא ניתן כלל לבצע את העסקה בזמן ובמועד המתוכנן.
אם חתמתם על חוזה רכישה ורק לאחר מכן יגיע שמאי וימצא בה בעיות, עד כדי מצב שלא ניתן לשעבד אותה, הרי שמדובר בכאב ראש משמעותי. לעתים המצב הוא פתיר, ולפעמים לוקח שנים רבות להסדיר או לשנות מצב כזה או אחר. כשהקונה התחייב לדירה ואינו מקבל את המשכנתא, הוא ניצב בפני שוקת שבורה ואין לו איך לממן אותה.
האם הבנק יסכים להכיר בשמאות מוקדמת? מה ניתן לעשות?
במידה ואתם מעוניינים בשמאות מוקדמת, טרם חתימה על חוזה הרכישה, מומלץ מאוד לבחור בשמאי שמופיע ברשימות של אחד הבנקים בישראל. לאחר חתימה על חוזה הדירה והתקדמות בתהליך נטילת המשכנתא, יהיה צורך להסב את השמאות המוקדמת לטובת הבנק ממנו המשכנתא נלקחת.
עם השמאות המוקדמת תוכלו לדעת עוד לפני החתימה על החוזה, האם הבנק מוכן לקבל את הדירה בשעבוד. במידה ולא, תוכלו לסגת מהמשא ומתן על הדירה, עם טיעונים לגיטימיים, כל זאת בכפוף לייעוץ וליווי משפטי מתאים.
יתרון נוסף: שמאות טרם החתימה על החוזה תאפשר לכם לוודא שאין פערים מהותיים במחיר הדירה
יתרון גדול שיש לשמאות מוקדמת הוא לוודא שמחיר הקנייה תואם למחירי השוק. הסוגיה הזאת חשובה מאוד בהיבט של אחוזי המימון לדירה. לדוגמה, אתם באים לרכוש דירה במיליון שקלים ומבקשים מהבנק 75% מימון, המהווים 750 אלף שקל. היה ובא השמאי והעריך את הנכס ב-930 אלף (לצורך הדוגמה), המימון המקסימלי שתוכלו לקבל הינו 697,500 שקל, כלומר תדרשו להביא לעסקה 302,500 שקל במקום 250,000 שקל.
ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך המשמעות של שמאות מוקדמת היא גדולה עבור הרוכש, שכן הוא צריך להיערך לתרחיש של פער בין ההון העצמי לבין הערכת השווי ולראות שיש לו איך לסגור את העסקה. רוכשי דירות צריכים לקחת זאת בחשבון כדי לא לעמוד מול שוקת שבורה.
