חשוב להדגיש – הבעיה האמיתית בחשיפה למדד היא חוסר השליטה בקצב העלייה והיקף העלייה בהחזרים החודשיים באותו מסלול. הרי אין לאף אחד מאיתנו אין את היכולת לחזות מה יהיו מדדי המחירים לצרכן קדימה, במיוחד המדדים בעוד מספר שנים. הסיטואציה במסלולים צמודים עלולה להיות תשלומים שוטפים, מבלי שקרן המשכנתה יורדת, לפחות כך בשנים הראשונות של ההלוואה.

לפני הכל, כלל אצבע פשוט: ככל שההלוואה ארוכה יותר, כך להצמדה למדד יש פוטנציאל לעלות לכם ביוקר. מסוכנים במיוחד עלולים להיות מסלולי המשכנתה הארוכים לטווחים של 20 שנה ומעלה. מסלול צמוד מדד המחירים במשכנתה שלנו, ברוב המקרים, הוא פיתוי מצד הבנק להחזר נמוך בטווח קצר על חשבון הטווח הארוך. כשאתם לוקחים משכנתה עליכם לקחת את זה בחשבון.

אבל בואו נחזור רגע לאחור, מהו בכלל מדד המחירים לצרכן?

זהו מדד שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והיא זו שקובעת את המשקלים של המחירים בו, המדד מבקש לשקף מדויק עד כמה שניתן, את ההתייקרות או ההוזלה של סל המוצרים הייצוגי במשק. המדד מציג את אחוז השינוי במחירים במשק, ברמה החודשית, בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של מוצרים ושירותים.

סל ההוצאות לחישוב מדד המחירים לצרכן, כולל מזון, בריאות, הלבשה הנעלה, חינוך, תרבות , תקשורת ודיור. "סל" זה מייצג את תצרוכת משקי הבית. המדד משמש בעיקר להצמדות שונות, לקביעת תוספת היוקר לתעריפי השכר, כחלק מהסכמי שכר, ולניתוח מגמות המחירים במשק. שיעור האינפלציה נגזר מהשיעור השנתי במדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ביום ה-15 לכל חודש, ומציג נתונים לגבי החודש שעבר.

מה קורה בעת נטילת מסלול משכנתה צמוד בעת נטילת מדד המחירים לצרכן?

כשנוטלים הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן, אנחנו בכל חודש משלמים את התשלום החודשי לבנק, אך במקביל מדדי המחירים עולים. אותם שינויים ובדרך כלל עליות במדד המחירים לצרכן, מגדילים בכל חודש את ההחזר החודשי שלנו באופן קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.

בנוסף, אותה עלייה במדד המחירים מביאה לעלייה גם בקרן המשכנתה. כך שנוצר מצב שבו החזר המשכנתה החודשי לא מביא בשנים הראשונות, בהלוואות ארוכות, להפחתה משמעותית, או לא מביא להפחתה כלל בגובה הקרן.

איך הפכו מסלולים צמודי מדד למפתים אבל מסוכנים יותר בעידן הריבית גבוהה?

בטבלאות ההשוואה שצירפנו לכם למטה תוכלו לקבל המחשה, לגבי ההבדל בין המסלולים השונים. ההחזר בשקף הראשון במסלול צמוד מדד, עומד על כ-2,294 שקל, לעומת 2,923 שקל, במסלול לא צמוד, שיופיע בשקף שאחריו. כלומר, אם תבחרו בקל"צ (מסלול בריבית קבועה שלא צמודה למדד), תצטרכו להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתה ב-629 שקל בחודש. בתמורה לאותה הגדלה, תקנו למעשה "ביטוח" מפני עליית ההחזר החודשי וקרן המשכנתה תרד מדי חודש.

במסלול הלא צמוד, תחזירו 136,705 שקל פחות, בהשוואה למסלול צמוד מדד.

אז למי ההצמדה למדד יכולה להתאים ובאיזה מצבים?

כשיכולת ההחזר החודשי נמוכה היום ותשתפר בעתיד – בנדל"ן אין תשובות מוכנות באף מצב. לכל משפחה יש את הצרכים, השיקולים והמאפיינים האישיים שלה. אם בפני משפחה עומדת האפשרות לרכוש דירה המתאימה ליכולותיהם, אך היא יכולה לעמוד בהחזר חודשי נמוך יותר כיום, ייתכן שיהיה נכון להתחיל עם תמהיל המשלב גם מסלול צמוד. במצב כזה נשאף שהמסלול לא יהיה לתקופה המקסימלית של 30 שנה.

מי שבוחרים במשכנתא לתקופה קצרה – כפי שהסברנו בתחילה, קל יותר לצפות את התפתחות האינפלציה לטווח קצר, על פני הטווח הארוך. במידה והמשכנתה היא לתקופות קצרות יחסית, יש מצבים שבהם מסלולים צמודים יהיו זהים באטרקטיביות שלהם ללא צמודים.

משקיעים שנהנים מדמי שכירות צמודים למדד – משקיע המעוניין להישאר בתזרים חיובי, או בצמצום התזרים השלילי, ייתכן ויבחר במסלול צמוד. ובפרט, משקיעים המצמידים את דמי השכירות מהדירה למדד המחירים לצרכן, יכולים ליטול משכנתה כשחלק מהמסלולים בה צמודים, היות ודמי השכירות יעלו בערכם בגובה ההצמדה וכך חלק מהסיכון בהצמדה עובר לשוכר.

לבחון את המשכנתה בכל תקופה – ניתן להוריד החזר חודשי עם פירעון חלקי

בין אם נטלתם מסלולים צמודים, או לא צמודים, כדאי לבחון בכל שנה את המשכנתה שלכם, דרך הנפקה של דו"ח יתרות משכנתה לסילוק מהבנק בפעולה פשוטה ומהירה. בדו"ח תוכלו להבין את התפתחות המסלולים מאז שנטלתם את המשכנתה ומה גובה החוב לבנק בכל מסלול.

על פי רוב, בתקופה הנוכחית לאור עליות הריבית, משכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות לא יכללו בדוחות הסילוק קנסות. כך שבמקרים אחדים, בהתאם לשיקולים הכלכליים של משק הבית, יהיה אפשר לקצר תקופה במסלולים, דרך הזרמת הון למשכנתה, או להקטין החזר חודשי עם סכומי כסף שיש לכם.

האלטרנטיבה להכנסת סכומי כסף כדי להקטין את המשכנתה, היא השקעת הכסף בשוק ההון ולכן היא לא מתאימה לכולם. מי שנמצאים במסלולים המניבים תשואה הגבוהה מריבית המשכנתה ואינם חייבים להקטין את ההחזר החודשי, יכולים להפקיד אותם לאפיק ההשקעה.

מי שיש להם מסלולים משתנים צמודי מדד, המשתנים כל תקופה, למשל 5 שנים, צריכים לקחת בחשבון שההחזר החודשי עלול לקפוץ בתחנת הריבית, בעקבות עליית הריבית במשק. כך שבפניהם תעמוד האפשרות לבחור במסלול אחר, אך הארכת המשכנתה במקרה כזה גם תגדיל את סך ההחזרים.

עכשיו עזבו הכל, תכנסו לאתר הבנק, הורידו דוח יתרות לסילוק של המשכנתה שלכם ושלחו אלי לבדיקה לכתובת מייל זו. אחרי השליחה אערוך  בחינה מקצועית של הדו"ח ואתן לכם הערכת מצב.