כצרכנים, המדדים הברורים שלנו להשוואה בין מוצרים הם לרוב איכות ומחיר. אבל מה קורה במצב שבו אנחנו רוכשים מוצר, כמו כסף, שאיכותו היא זהה והפרמטר הרלוונטי היחיד הוא המחיר? לכאורה, האינטואיציה שלנו מבססת את הביטחון שכשנשיג את המחיר הזול ביותר, נקבל את העסקה הטובה ביותר ואין איש שיכול לערער את הקביעה הזאת.
לצערנו, עם הגישה הזו מגיעים רבים בעת לקיחת משכנתא, ובמאמר זה אסביר מדוע היא שגויה.
גובה הריבית הוא לא המשתנה הכי חשוב במשכנתא שלכם. הגורם שמשפיע הכי הרבה על המשכנתא הוא התמהיל שבו בחרתם. תמהיל המשכנתא הוא למעשה הרכב ההלוואה, מסלול, תקופה וריבית. אם נתמקח על הריבית הזולה ביותר, במסלול שיהיה פחות כדאי עבורנו, או שמשך התקופה שבחרנו לא יהיה אופטימלי, אז בוודאי שנבזבז את המאמצים שלנו להוזלת המשכנתא בנתיב הלא נכון.
בעת לקיחת משכנתא מוצעים לנו מספר מסלולים אפשריים, ולכל אחד מהם נוכל לתת משקל שונה. תחשבו על מצב שבו תבחרו במסלול שיציע את הריבית הנמוכה ביותר, לעומת מסלול אחר דומה שיציע ריבית גבוהה ממנו, ובעוד כמה שנים תגלו שהריבית הזולה היתה רק חלק מהתמונה – ובסוף העלות הכוללת שלו היתה גבוהה יותר? זה מצב שקרה וקורה לא פעם במשכנתאות.
הסוד למשכנתא טובה הוא קודם כל תכנון, ועדיף תכנון מוקדם ככל האפשר; כזה שמתחיל בבחירת העסקה האופטימלית, במחיר הדירה. ואם מדובר בשיפור דיור, אז ממש בתזרים המזומנים הנכנס והיוצא אל הדירה החדשה. השפעת התכנון על כל המשכנתא משמעותית לאין שיעור מגובה הריבית, שהיא המחיר שאתם משלמים על המוצר שנקרא כסף שקיבלתם מהבנק.
סדר הפרמטרים החשובים ביותר עבור לקיחת משכנתא
1. התאמת גובה ההחזר החודשי ליכולת האמיתית שלכם: גובה ההחזר החודשי שבו נוכל לעמוד בטווח הארוך יסייע לנו בהמשך בקביעת המסלולים המתאימים לנו. לדוגמה, מי שהתחייבו למשכנתא בהיקף גדול, ייתכן שלא תהיה להם ברירה אלא לקחת מסלולים תנודתיים יותר (שבהם גובה ההחזר החודשי מושפע משינויים במשק – ריבית או מדד). זהו אילוץ של ברירת מחדל שנובע מחוסר תכנון נכון של העסקה והמשכנתא ועל רוכשי דירה להיזהר ממצב זה. לחילופין, אדם שתכנן נכון את העסקה יבנה משכנתא כזו שתמצה את יכולת ההחזר שלו ותאפשר נגיסה מהירה בקרן (כלומר שתאפשר לו להתקדם כמה שיותר מהר לפירעון ההלוואה עצמה ולא רק הריבית).
2. סוג המסלול והרכבי המסלולים: בהתאם לגובה ההחזר החודשי נוכל לבחור את המסלולים והרכבם. לאנשים שונים מתאימים מסלולים שונים, שתלויים מאוד בצרכים של כאן ועכשיו ובהתפתחות הקריירה וההכנסה העתידית. המסלולים הם גם תלויי העדפות סיכון: יש מי שיבקשו להימנע לחלוטין מכל שינוי בהחזר החודשי גם במחיר של תשלום מעט גבוה יותר; יש מי שיבחרו לקחת סיכון מחושב בידיעה שיוכלו לחסוך. לעתים יש כאלה שרוצים לרכוש דירה למטרת מימוש (עסקת אקזיט) – לכל אחד יש מאפיינים שונים ולכן מותאם לו מסלול שונה.
3. תקופת ההלוואה: משך ההלוואה שלקחתם בעת לקיחת המשכנתא, בהתאם להרכב המסלולים, יקבע גם את העלות הכוללת של כל אחד מהם, ותקופת ההלוואה תיגזר מהרכבי המסלולים וגובה ההחזר החודשי שבו אנחנו יכולים לעמוד.
4. גובה הריבית: מיקוח על גובה הריביות יגיע רק לאחר שעברנו את כל הדרך המפרכת של בחירת גובה ההחזר החודשי, המסלולים והתקופה. לעתים ייתכן מצב שבו הריביות שנקבל יביאו לשינויים קטנים בתקופת ההלוואה והרכבה, בניסיון למצוא לעתים תמהיל אופטימלי יותר. למשל, קיצור של מסלול שלקחנו בכמה שנים יוכל לחסוך לעתים 1% בגובה הריבית במסלול, כך שההפרשים יכולים להיות משמעותיים בחיסכון החודשי.
בשורה התחתונה, כשאתם מגיעים אל פקיד המשכנתאות לצורך לקיחת משכנתא, כדאי שתעבדו על פי סדר הסעיפים מעלה. כך, גם אם החלטתם לדלג על איש מקצוע, תוכלו להבין את סדר העדיפויות למשכנתא אידיאלית והנכונה ביותר לצרכים שלכם. התהליך שהצגתי לא מבטיח אפס טעויות בעת נטילה ובחירה בין מסלולים, אבל לכל הפחות הוא מייצר סדר מסוים של קבלת החלטות נכונה.
