מי לא חולם על בניית בית פרטי עם גינה. כזה שאתם מתכננים בו כל פרט ופרט. בית בישראל, במיוחד בית פרטי, הוא חלום שרבים רוצים להגשים. הבעיה היא שלעתים בדרך לבנייה המיוחלת לא מודעים לתהליך הנכון להגשמתו.
בתכנון של בית פרטי שנבנה בהתאמה אישית, אין מקום לטעויות מבחינת התקציב. אם נטעה ולא נתכנן את הבנייה כראוי, במקרים קיצוניים נצטרך לגייס מקורות תקציביים נוספים – אחרת נישאר עם שלד של בטון. זה אולי יפתיע אתכם, אבל לצערי הרב סיטואציה כזאת מתרחשת לא מעט גם ב-2021.
הליך המימון של הבית הפרטי שונה מרכישת בית/דירה מקבלן או רוכש קודם, הנה הסיבות לכך:
א. בשונה מדירה רגילה ומוכנה שאותה אנחנו קונים מקבלן או רוכש קודם, בניית בבית פרטי מתחילה ברכישת קרקע – ומלווה אליה תכנון תקציבי מוקפד.
ב. בבנייה עצמית חשוב לדעת כי הבנק ישחרר את הכספים לבנייה רק אחרי שהבנייה החלה, בפעימות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובכפוף לאישורים ושמאות. יחד עם זאת, אפשר לקבל מימון לרכישת הקרקע ולכן תכנון מוקדם הוא חשוב מאוד.
ג. אחת הטעויות הנפוצות היא שאנשים רוכשים את הקרקע עם כל ההון העצמי שברשותם, ואז לא נשאר להם כסף לתוכניות אדריכליות, תשתיות, הוצאות על היתרים והוצאות פיתוח. כלומר, צריך לקחת בחשבון שמלבד הקרקע יהיו עוד הוצאות רבות. רבים לא יודעים שאפשר לקחת משכנתא לרכישת הקרקע, וכך ניתן להישאר עם כסף נזיל. החיסרון הוא שנוטלי ההלוואה נהפכים ללקוחות שבויים של הבנק שהעניק להם את המימון לקרקע. אבל החיסרון הזה בטל בשישים לעומת מצב שבו נישאר בלי יכולת לממן את תהליכי קבלת האישורים עד לתחילת הבנייה, שבה הבנק ייכנס שוב כגורם מלווה.
ד. בבניית בית פרטי תוכלו לקבל מהבנק מימון של עד 70% מעלות בניית הנכס, אך לא כל ההוצאות נכללות בתחשיב ערך הנכס. מדובר במשהו שאתם צריכים לקחת אותו בחשבון. למשל, מס רכישה שתשלמו על הקרקע לא נכלל בחישוב שווי הקרקע כבטוחה לבנק – ולא בחישוב ערך הבית. גם תוכניות אדריכליות והיטלים להוצאת היתר בנייה לא נכללים בחישוב ערך הנכס לקבלת מימון מהבנק. הוצאות הפיתוח, מרכיב מהותי בכל דירת מגורים, כן נכללות בחישוב. חשוב מאוד שבעת עריכת תחשיב ההוצאות תדעו מראש לסווג על מה ניתן לקבל מימון של משכנתא ועל מה לא.
אילו הוצאות קיימות בבית פרטי שאין בדירת מגורים רגילה?
מס רכישה לרכישת הקרקע – הרבה פעמים רוכשים שוכחים בתכנון התקציב שעל הקרקע עליהם לשלם עוד 6% מס רכישה. מס זה חל על כל רכישת קרקע. לא משנה אם זו תשמש לדירה הראשונה שלכם או אם השווי שלה נמוך מזה שבמדרגות המס של הדירות. לדוגמה, עבור קרקע שעלותה מיליון שקל מס הרכישה יהיה 60 אלף שקל – עלות שאינה משוקללת בעלות הדירה לצורך חישוב המשכנתא.
תוכניות אדריכליות של הבית – יכולות לעלות לא מעט כסף, בכפוף לתכנון ולעלות של האדריכל שעמו אתם עובדים. ההוצאה מתחילה באלפי שקלים ויכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.
היתר בנייה – קריטי ומהותי לתחילת הבנייה וגם לקבלת מימון של הבנק. העלות של הוצאת היתר בנייה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
השלבים בדרך לבניית בית פרטי
אקסל הוצאות
עליכם לתכנן את הבנייה, עוד לפני שבכלל חתמתם או התחייבתם על קרקע לרכישה. כלומר, עליכם לתכנן עד לפרטי פרטים את כל ההוצאות הנוגעות לבית הפרטי, עד לרמת הגינה והריהוט, על מנת שלא תישארו ללא יכולת לממן אותן. לכן מומלץ לשבת ולמנות כל סעיף וסעיף ולהכין אקסל הוצאות. על כל ההוצאות הללו מומלץ להוסיף מרווח ביטחון של 10% לכל הפחות, עדיף 20%.
אישור עקרוני למשכנתא
אחרי שאתם יודעים את עלות הבית שאתם מתכננים בחנו מול הבנק מה יהיה גובה ההלוואה שתוכלו לקבל, והאם ההחזר החודשי מתאים לכם? תיקחו בחשבון שהבנק קובע החזר חודשי על פי תמהיל משכנתא שרירותי שלו, ואם תרצו תמהיל אחר תצטרכו לתכנן אותו בעצמכם או להיעזר באיש מקצוע.
בניית תחזית תזרים מזומנים על פי ההוצאה הצפויה
מאחר שבנייה היא תהליך שתלוי במקורות שיש לכם בחשבון, תצטרכו לתכנן על פי חודשים מתי תוכלו להשתמש בסכומי הכסף שיש ברשותכם ולאיזה מטרה. כל עיכוב בתשלום עלול לעכב את זמן הבנייה. במקרים אחרים הוא עשוי להביא אתכם למצב של הפרת חוזה מול ספקים. בתזרים המזומנים תיקחו בחשבון את תשלומי המשכנתא החדשים שיגיעו במרוצת הדרך.
