אם יש שלב אחד בתהליך המשכנתא שמצליח להפתיע כמעט כל רוכש דירה, זה שלב השמאות. הרבה פעמים רוכשים סבורים שהשמאות היא רק עניין טכני בתהליך ואין לו השפעה על היקף המשכנתא שיוכלו לקבל, בזמן שרוכשים דירה יד 2. בעת רכישה מהקבלן, אין צורך מהשמאות מאחר ושווי הבטוחה שהבנק לוקח בחשבון היא מחיר הרכישה.

אני פוגשת לא מעט אנשים שמגיעים אליי אחרי שכבר חתמו על חוזה מול המוכר, קיבלו אישור עקרוני מהבנק, ובטוחים שהכול מתקדם לפי התוכנית. ואז אני מסבירה שעליהם להוציא שמאות מוקדמת כדי לוודא שכן שווי הדירה שרכשו לא יהיה רחוק משווי השמאות שקבע השמאי של הבנק. הבדיקה הזאת מתבצעת מאחר והבנק מעניק משכנתה לפי שווי השמאות או שווי הרכישה (הנמוך מבניהם). במידה והשמאות נמוכה משווי הרכישה הבנק יקבע את אחוזי המימון לפי שווי השמאות ולא שווי הרכישה.

הבעיה היא שעלולים להיווצר פערים בגובה המימון שתוכלו לקבל ולכל זה אתם חייבים להיערך מראש. כשאני מלווה את הלקוחות שלי אנחנו לוקחים מרווחי ביטחון והפתעות כאלה לא מתרחשות, בנוסף אני גם מסייעת להם לבחור בשמאות מוקדמת מתאימה ופערים כאלה כמעט ולא מתרחשים כאשר סוגרים את כל הפינות בצורה הכי מקצועית שיש גם מול עורך הדין, ולאחר שעורכים שיחות ובוחנים כמה וכמה דברים לפני.

הבעיה היא שרבים מתייחסים לשמאות כאל עוד מסמך טכני בדרך לקבלת המשכנתא, כאשר בפועל מדובר באחד הגורמים המשפיעים ביותר על גובה המימון שהבנק יסכים להעמיד.

 מהי בכלל שמאות למשכנתא?

שמאות למשכנתא היא הערכת שווי מקצועית של הנכס שמבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק או מתוך רשימת שמאים מאושרת.

מבחינת הבנק, הדירה היא הבטוחה להלוואה שהוא מעניק.

לכן הבנק לא מסתמך רק על מחיר העסקה שעליו הסכימו הקונה והמוכר, אלא מבקש לקבל הערכת שווי אובייקטיבית של הנכס.

בפשטות:

אתם יכולים לקנות דירה ב־2 מיליון שקל.

השמאי יכול לקבוע שהשווי שלה הוא 1.9 מיליון שקל.

והבנק יתייחס בדרך כלל לשווי שקבע השמאי לצורך חישוב אחוז המימון.

זו נקודה קריטית.

מתי מזמינים שמאות למשכנתא?

בדרך כלל השמאות מתבצעת לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק ולפני אישור המשכנתא הסופי.

סדר הפעולות המקובל הוא:

1. חתימה על חוזה רכישה.
2. קבלת אישור עקרוני.
3. הזמנת שמאות.
4. השלמת מסמכים לבנק.
5. אישור סופי וחתימה על המשכנתא.

למרות שזה הסדר הטכני, אני ממליצה לחשוב על סוגיית השמאות הרבה לפני כן.

כאשר אני מלווה לקוחות ברכישת דירה, אני בוחנת כבר בשלבים הראשונים האם קיימים גורמים שעלולים ליצור פער בין מחיר הרכישה לבין הערכת השווי העתידית.

לפעמים מדובר בעסקה מצוינת.

לפעמים מדובר במחיר גבוה יחסית לשוק.

ולפעמים מדובר בנכס מורכב יותר מבחינה תכנונית או רישומית.

ככל שמזהים את הסיכונים מוקדם יותר, כך אפשר לתכנן נכון יותר את המימון.

מה הבנק באמת בודק באמצעות השמאות?

הרבה אנשים חושבים שהשמאי מגיע רק כדי לראות את מצב הדירה.

בפועל הבדיקה רחבה בהרבה.

השמאי בוחן בין היתר:

• מיקום הנכס.
• מצב פיזי של הדירה.
• שטח הנכס.
• התאמה להיתר הבנייה.
• חריגות בנייה.
• זכויות בנייה.
• מצב רישומי בטאבו.
• עסקאות דומות באזור.
• מצב הבניין והסביבה.

המטרה היא להעריך מהו השווי הריאלי של הנכס בשוק.

מנקודת המבט של הבנק, השאלה היא לא בכמה רכשתם את הדירה.

השאלה היא בכמה ניתן יהיה למכור אותה במקרה קיצוני שבו הלווה לא יעמוד בהחזרי ההלוואה.

מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר הרכישה?

זה התרחיש שמדאיג הכי הרבה רוכשים, כפי שהסברתי קודם בתהליך הליווי שלי אני מונעת מצבים כאלה ככל שניתן, אבל כשיש פערים משמעותיים יותר הוא אכן אפשרי.

נניח שרכשתם דירה ב־2,000,000 שקל.

אתם מבקשים מימון של 75%.

לכאורה אתם מצפים לקבל:

1,500,000 שקל משכנתא.

אבל השמאי מעריך את הדירה ב־1,850,000 שקל בלבד.

מבחינת הבנק, אחוז המימון יחושב לפי השווי שנקבע בשמאות.

75% מתוך 1,850,000 שקל הם:

1,387,500 שקל.

כלומר:

נוצר פער של 112,500 שקל.

את הסכום הזה תצטרכו בדרך כלל להשלים מהון עצמי נוסף.

זו בדיוק הסיבה שאני אומרת ללקוחות שלי שהמשכנתא מתחילה הרבה לפני הריבית.

תכנון נכון בוחן גם את הסיכונים שעלולים להשפיע על גובה המימון בפועל.

מה אני בודקת בפגישה הראשונה עם לקוח שנמצא לפני שמאות?

בפגישה הראשונה אני לא מסתכלת רק על המשכורת או על גובה ההחזר האפשרי.

אני בודקת תמונה רחבה יותר:

• מהו מחיר הרכישה ביחס לעסקאות דומות באזור.
• האם קיימות חריגות בנייה.
• האם יש הרחבות שלא הוסדרו.
• מה מצב הרישום של הנכס.
• כמה הון עצמי באמת קיים.
• מה יקרה אם השמאות תהיה נמוכה ב־5% או ב־10%.
• האם קיימת תוכנית גיבוי.
• האם העסקה עדיין תהיה אפשרית גם בתרחיש פחות אופטימי.

המטרה שלי היא לא רק להשיג אישור למשכנתא.

המטרה היא לוודא שהלקוח לא ימצא את עצמו בלחץ כספי בלתי צפוי רגע לפני השלמת העסקה.

הטעויות הנפוצות ביותר סביב שמאות למשכנתא

להניח שמחיר הרכישה הוא השווי

זו אולי הטעות הנפוצה ביותר.

מחיר העסקה והשווי השמאי אינם בהכרח זהים.

בשוק תחרותי במיוחד, רוכשים עלולים לשלם יותר מהשווי שהשמאי יעריך.

להסתמך על המימון המקסימלי – כמעט תמיד ניקח מרווח ביטחון

כאשר כל התכנון מבוסס על אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, כל פער קטן בשמאות עלול ליצור בעיה. לכן אני מתכננת את המשכנתה כך שיהיה מרווח ביטחון בין גובה המשכנתא לשווי הדירה ולכן מבצעים שמאות מוקדמת כך שבמידה ויש פער משמעותי מאוד וחריג, נוכל לבצע התאמות בתכנית המימון.

להתעלם מחריגות בנייה

גם חריגה שנראית שולית עלולה להשפיע על הערכת השווי או ליצור שאלות מצד הבנק.

לחכות לרגע האחרון

ככל שמזהים סיכונים מוקדם יותר, כך יש יותר אפשרויות להתמודד איתם. היה לי מקרה שבו התחלנו את התהליך מוקדם מאוד ולאחר השמאות המוקדמת סייענו לתקן ליקוי שפגע בשווי הדירה. לכן ככל שבוחנים ומבצעים שמאות יותר מוקדמת בתהליך, אפשר להעלות לעתים על בעיות ולתקן אותם. אבל זה לא המצב תמיד, יש משתנים שלא ניתנים לתיקון.

האם תמיד צריך להילחץ משמאות נמוכה?

ממש לא.

לפעמים מדובר בפער קטן וחסר משמעות.

לפעמים ניתן להציג מסמכים נוספים כדי שיתמכו בהערכות שווי גבוהה יותר, או להעניק לשמאי נקודת מבט נוספת שהוא לא חשב עליה במסגרת שיחה עימו.

במקרים מסוימים ניתן לבחון אפשרויות נוספות מול הבנק.

הדבר החשוב הוא להבין את המשמעות הכלכלית של הפער ולא להגיב מתוך לחץ.

אני תמיד מעדיפה לקבל החלטות על בסיס מספרים ולא על בסיס תחושות.

איך אפשר להתכונן נכון לשמאות?

אין דרך לשלוט בתוצאה, אבל בהחלט אפשר להתכונן.

מומלץ:

• להכין את כל מסמכי הנכס.
• לבדוק מראש סוגיות רישומיות.
• להבין את מחירי העסקאות באזור.
• לשמור רזרבה בהון העצמי.
• לא לבנות את כל העסקה על גבול המימון המקסימלי.
• להיעזר באיש מקצוע שבוחן את העסקה מזווית רחבה.

צ'קליסט לרוכשי דירות לפני הזמנת שמאות למשכנתא

✔ י אישור עקרוני מהבנק.

✔ בדיקת מצב הרישום של הנכס.

✔ הבנתי כמה הון עצמי באמת עומד לרשותי.

✔ מכינים מראש את כל המסמכים הרלוונטיים.

✔ בודקים שאין חריגות בנייה מהותיות.

✔ יחד עם יועץ משכנתאות מתכננים מהו גובה ההחזר החודשי שאני מסוגל לעמוד בו גם בעתיד.

✔ לוקחים מרווח ביטחון כפי שאני ממליצה שהיא תוכנית גיבוי במקרה של פער מימוני בין שווי הנכס לשווי השמאות.

שאלות נפוצות

האם כל משכנתא לרכישת דירה יד 2 מחייבת שמאות?

ברוב המקרים כן. הבנק מבקש הערכת שווי לצורך קביעת גובה המימון והערכת הסיכון.

מי משלם על השמאות?

הלווה משלם עבור השמאות המוקדמת ובמידה ובחר שלא לעשות שמאות מוקדמת, עליו לשלם עליה לשמאי שנבחר מהרשימה שהעניק הבנק. העלות משתנה בהתאם לסוג הנכס ולנהלי הבנק.

כמה זמן לוקח לקבל את הדוח?

בדרך כלל מספר ימים, אך הדבר משתנה בין שמאים ואזורים שונים.

האם אפשר לערער על שמאות?

במקרים מסוימים ניתן להציג נתונים או מסמכים נוספים, אך הדבר תלוי בנסיבות ובמדיניות הבנק.

האם שיפוץ שבוצע בדירה משפיע על השווי?

לעיתים כן. השמאי בוחן את מצב הנכס ואת תרומת השיפורים לשווי הכולל של הדירה, לכן כדאי לאסוף קבלות ממוכרי הדירה על שיפוצים ושדרוגים, גם על רכישה של מזגן או החלפת מטבח מומלץ להציג את הקבלות והמספרים, השמאי לוקח אותם בחשבון.