כשיוקר המחייה רק הולך ועולה וכשהבורסה מגלה חוסר תנודתיות, ישראלים רבים פונים אל השקעות הנדל"ן בתקווה שהתשואה העתידית מהן, תאפשר להם לחיות חיים עתיידים של רווחה כלכלית. אחד האתגרים המשמעותיים ביותר עמו מתמודדים המשקיעים הוא גיוס ההון לטובת ההשקעה, כשאחת הדרכים הפופלריות למימון ההשקעה היא באמצעות משכנתא לדירה להשקעה. כשלא פחות מ-116 מיליארד שקל הלוו הבנקים בישראל ב-2021, עבור משכנתאות .שיא של כל הזמנים.
למרות הביקוש הרב להשקעות נדל"ן, הידע של הציבור בנושא הוא מצומצם יחסית ולכן במאמר הבא ננסה להבהיר את התהליך בכל אחת מדרכי ההשקעה שתבחרו:
האופציה הראשונה: מינוף הנכס הקיים לצורך רכישת דירה נוספת להשקעה בישראל
דירה להשקעה היא מושא חלומם של ישראלים רבים, עבור רוב האנשים שיש להם משכנתא קיימת, הגעה לדירה שנייה ללא נטילת הלוואה נוספת כנגד דירה קיימת – היא מאתגרת משום שהיא דורשת גיוס הון עצמי של 50% מעלות העסקה כולה, בנוסף לעלויות נלוות.
אחת מדרכי המימון הפופולריות לביצוע השקעות היא לרכוש את הדירה השנייה כנגד שעבוד הנכס הקיים. על הדירה הנוכחית שבבעלותכם ניתן לקבל משכנתא לדירה להשקעה עד שיעור מימון של 50 אחוז משווי הנכס (במידה ויש משכנתא על הנכס ניתן להגדיל עד 50 אחוז משווי הנכס). עם זאת, ישנם גופי אשראי חוץ בנקאיים דרכם ניתן לקבל גם מעל 50 אחוז מימון.
הריביות במקרה של שעבוד נכס קיים לצורך רכישת דירה שנייה יהיו הנמוכות ביותר מבין כל האלטרנטיביות (בהלוואות נוספות כנגד שעבוד דירה) והפריסה ארוכת השנים, לצד השכירות העתידית תאפשר למשק הבית לפרוע את ההלוואות באמצעות שכר הדירה המתקבל ולהמשיך להתנהל כרגיל.
כמו בכל עסקת נדל"ן, גם בעת רכישת דירה נוספת להשקעה, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות: מס רכישה, עורך דין לליווי בעסקה, תיווך, יועץ משכנתאות, לעיתים אף שיפוץ וכו'. אלה עלויות שתצטרכו לקחת בחשבון בתקציב ההשקעה והמימון לנכס .
אופציה שנייה: נטילת משכנתא לדירה להשקעה כדי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל
הלוואה לצורך השקעת נדל"ן בחו"ל תתומחר על ידי הבנקים בארץ כבעלת סיכון גבוה יותר מהשקעת נדל"ן בישראל. לכן, הם יתמחרו הלוואות אלה בסיכון גבוה יותר, כך שהריבית תהיה גבוהה יותר מרכישה בארץ, אנחנו מדברים על תוספת ריבית של כ-1.5%-2% יותר ברוב המקרים, בהשוואה לריביות של משכנתא. אם התשואה הפוטנציאלית על הנכס שרכשתם גבוהה יותר עם מרווח ביטחון, עלות המימון לא אמורה למנוע מכם להשקיע.
זכרו שעליכם קודם לוודא מהן העלויות הנלוות על השקעות בחו"ל מעבר להשקעה עצמה. בנושא זה קיימים שני מסלולים. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט"ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה, לכן חשוב שטרם נטילת ההלוואה לצורך ההשקעה, תבחנו את העלויות הכוללות.
בשורה התחתונה: לתכנן כדי להשקיע נכון, להימנע מחובות רעים
יש לזכור, שאם מדובר בדירה הראשונה שלכם בין אם אתם עושים בה שימוש למגורים או להשקעה, הבנק יוכל להעניק לכם עד 75% מימון, אם מדובר בדירה השנייה שלכם הבנק יעניק לכם עד 50% מימון באמצעות המשכנתא לדירה להשקעה.
ניתן לקחת את המשכנתא לדירה להשקעה מהבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ולעיתים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. אם אין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה ובכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.
אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, עליה להיות בעלת פוטנציאל תשואה כוללת גבוה מעלות ההלוואות שלקחתם, זאת על מנת שנטילת ההלוואה אכן תהיה משתלמת. אם מדובר בדירה בחו"ל תזכרו שהתשואה משכירות צריכה להיות גבוהה מעלות ההלוואה שבמקרה זה תהיה יותר יקרה, בשיפוץ והשבחת נכס, כדאי לבדוק שההשבחה או תוספת הבניה יבואו בוודאות גבוהה לעליית ערך.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות בפוסט זה התחייבות או הצעה להשגת תשואה כלשהי.
