המשפחה התרחבה, הילדים מתבגרים ומחפשים פרטיות, המשכורות כבר מאפשרות וגם אתם חשים צורך לשנות ולשפר את איכות המגורים. בדומה להרבה משפחות שכבר בבעלותם דירה ראשונה בה גרו כזוג וכמשפחה צעירה, מגיע השלב בו מתעורר הרצון לשדרג ולעבור לבית מפנק ורחב יותר או לחילופין באזור אחר המתאים לצרכים חדשים. מכירת נכס ורכישת נכס אחר- בדרך כלל יקר יותר, דורשת מהמשפחות תכנון קפדני במימון העסקה, על אף השלב המתקדם בחיים והניסיון שכבר צברו ברכישת דירה.
לפני שניגשים לצעד המשמעותי, חשוב להכיר את האפשרויות העומדות בפניכם בכדי שתוכלו להימנע ממכשולים בלתי צפויים ואחר מכן ליהנות בנחת מבית גדול ונוח יותר.
להמשיך במה שטוב – גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא העברת תנאי המשכנתא הקיימים לנכס החדש. מרבית משפרי הדיור לא מודיעים בכלל לאפשרות הזו ולכן אם יש לכם משכנתא קיימת, יכול להיות שהיא בתנאים ששווה לשמר. במרבית הבנקים עשויים שלא להזכיר שהאופציה הזו קיימת, מהסיבה הפשוטה שמבחינתם זו עבודה ללא כל רווח חדש. יחד עם זאת, בנק ישראל קובע בנוהל הלוואת לדיור כי הבנק לא יכול לסרב לגרירת משכנתא אלא אם הבנק עלול להיפגע מהפעולה, לדוגמה פגיעה בטיב הביטחון של הבנק (שינוי לרעה של אחוז המימון וכדומה).
במידת הצורך אפשרי בהחלט גם להגדיל את המשכנתא במקביל לגרירה, לפעולה זו יש יתרונות בכך שאנו שומרים על תנאים קיימים טובים שיכול להיות כבר לא קיימים בשוק. מצד שני, היכולת שלנו לנהל משא ומתן על התנאים מוגבלת, כי אנחנו כבר "שבויים" בבנק הנוכחי.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע שישכלל את כל הפרמטרים והכדאיות לגרירת המשכנתא ויסייע לכם בקבלת ההחלטה החסכונית והמתאימה ביותר.
ואם אנו מעוניינים לשמור את המשכנתא אבל אין לנו נכס חלופי?
אם עדיין לא מצאת את דירה החלומות הבאה שלכם ואתם מעוניינים להמשיך עם תנאי המשכנתא הקיימים, תוכלו לגרור את המשכנתא לפיקדון זמן קצר (פז"ק), מה שמכונה "הקפאת משכנתא". בפעולה זו השעבוד עובר מהנכס (הכרחי בעת מכירת דירה) לחשבון סגור עם סכום כספי בגובה המשכנתא בתוספת 10%, הבטוחה של הבנק היא הכסף שלכם כאשר ברכישת הנכס החלופי תוכלו לגרור את הכסף מהפיקדון לנכס החדש.
לא לשכוח את המענק
המדינה מעודדת מגורים בפריפריה ומעניקה לזכאים הרוכשים את דירתם הראשונה מענק, לאורך השנים סכומי המענק משתנים (כיום זה נע בין 40-60 אש"ח). את הזכאות לקבלת מענק מקום ניתן לבדוק דרך אתר משרד הבינוי והשיכון שנותן את האפשרות לקחת את המענק דרך הבנקים למשכנתאות.
כך שאם המשכנתא כוללת בתוכה "מענק מותנה" יש לוודא כי הנכס הנרכש עומד בתנאים למענק, לדוגמא מענק פריפריה, ניתן יהיה לגרור אך ורק לנכס בפריפריה במיקום שהיה זכאי לקבלת אותו מענק. גם מענק ניתן לגרור לפז"ק אך במקרה הזה הוא יוגבל בזמן, אך היות וגובה המענק קטן עם הזמן, מומלץ לבצע את ההקפאה, ולא לסלק מיד עם מכירת הנכס.
מהם אחוזי המימון שניתן לקבל ברכישת נכס חלופי ?
בנק ישראל מבדיל בין רוכשי דירה יחידה לבין רוכשי דירה חליפית. בדירה יחידה ניתן לקבל משכנתא של 75% מימון ובדירה חליפית רק 70% מימון, ולכן אם גובה המשכנתא קריטית, חובה למכור את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש וזאת בכדי שיוגדר כדירה יחידה.
מה קורה במצב שאני ממש רוצה להתקדם בעסקת רכישה אך עדין לא מכרתי את הדירה שבבעלותי ואין לי הון זמין מלבד הבית?
במידה ואין לכם משכנתא או שהמשכנתא הנוכחית מהווה פחות מ-50 אחוז משווי הנכס תוכלו לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים שישמש כהון עצמי. באמצעות הלוואת הגישור תוכלו להעביר את התשלום הראשון לרכישת הנכס החלופי, הלוואה זו מוגבלת עד 50% משווי הנכס הקיים (כולל המשכנתא הקיימת).
את ההלוואה הזו ניתן לקבל למספר חודשים בודדים ועד לשנתיים (בדרך כלל). היתרון הוא שתוכלו להתקדם בעסקה שאתם חושקים בה, מבלי להיות לחוצים למכירת הדירה הקיימת ולא תאלצו להתפשר במחיר. לעומת זאת, יש לזכור כי זמן חיי ההלוואה מוגבל ולכן יכול להיות שתהיו בבעיה אם תצליחו למכור את הנכס הקיים בזמן המוקצב.
תמיד יש עלויות נוספות – קחו אותם בחשבון
שימו לב שבתכנון המהלך לקחתם בחשבון את כל העלויות הנלוות הכרוכות בעסקה ושאכן יש לכם מספיק כסף לטובת ביצוע העסקה, כך למשל תצטרכו לשלם שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, שמאות, הובלה, תשלום דמי פתיחת תיק משכנתא ואגרות. כמובן שתרצו גם להשקיע בבית החדש בריהוט או שיפוץ והתאמות קטנות. יחד, כל אלו יכולים להסתכם באלפי ועד עשרות אלפי שקלים, תלוי בשווי העסקה. חשוב שתנהלו רישום מסודר ותוודאו שלקחתם הכל בחשבון מבעוד מועד.
הכותבת היא חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות ויועצת משכנתאות רשומה.